（香港）過去兩星期，我處身在冰雪覆蓋的美國蒙大拿群山中，與來自21個亞太經合組織成員國的近千位政府官員擠在一起，討論貿易自由化。為了稍稍鬆一口氣，我決定看看這位於美國最大和最獨特滑雪勝地富裕社區的住宅物業市場。

這樣做是有原因的：要全球經濟復蘇先要美國開始復蘇，要美國開始復蘇先要美國房地產市場從谷底回升，並開始穩定。沒有物業市場復蘇的景像，業主不會對恢復消費有信心，銀行不能承認按揭貸款組合已崩潰並為損失畫下底線。

當然，美國整體經濟仍然疲弱，業主因物業已成為負資產而離場，銀行被迫要拍賣超過700萬間物業以追回房貸款（即所謂的“銀主盤”）。物業專家預測年底前還會有2萬套房屋將加入“銀主盤”行列。平均樓價比2007年高峰期低約40%，根據預測還會進一步下跌20%。

位處蒙大拿州大天空（Big Sky Montana）的房價又如何？這裡就靠在1.1萬呎高的Lone Peak，景色壯觀，是微軟公司主席蓋茨等富豪的避世勝地。多得在過去10年較早時期的炫耀式投資，這裡的1500間物業平均價值接近100萬美元。據Big Sky Properties主席Ernie Hall所言，大天空的物業市場與美國其他地方一樣面對著類似的問題。1990年代早期物業價格由150萬美元升至300萬美元或以上的高峰，結果在去年回落到100萬美元。豪宅由最初售價200萬美元升至500萬至600萬美元，之後又暴跌至150萬美元或以下。但對Ernie來說，好消息是過去4個月的小量成交顯示大天空（Big Sky）的物業市場已經見底。他認為，2011年第一季度的物業價格將會是2008年大衰退以來的最低位。

美總體房地產價格持續下跌

可惜，大天空可能是稍為領先全國而已。全國數據顯示，總體房地產價格持續下跌，斷供比銷售更多，銀行被迫拍賣物業而進一步推低價格。美國加州地產集團Trulia上月的一份調查報告指出，只有10%美國人認為房地產市場會在今年內復蘇，有27%預期2013前都不會復蘇。Trulia指出，過去一年使用其Trulia.com網站的賣家把叫價大幅度削減240億美元，而自2008年以來，全國房產值已少了超過2500億美元。另一個主要地產集團RealtyTrac的高層說：“國內的住屋市場在第一季度持續疲弱……疲弱的需求、房價下跌、缺乏信貸供應，都嚴重地影響市場。”

總之，來自大天空和美國其他地方的信息是，我們仍得等待1年（或3年）才可望美國為全球貿易經濟提供任何動力。隨著量化寬鬆時代即將結束，利率開始應通脹向上，可以預期亞洲出口的前景將更加艱難。

這說明，香港物業市場的高升只是暫時性的，利率輕微上升已足以使按揭還款的困難度大增。但也許這是一件好事。對於許多普通香港家庭，房價已經遠遠超出其能力範圍，嚴重影響士氣。許多人花一生的儲蓄亦只能買到390平方呎或以下的蚊型住宅，幾乎不足以建立一個家，相比在深圳、東莞和上海的住屋，香港的房屋更是細得可憐。一個溫和的逆轉，讓房價回到一個普通家庭可負擔的水平，將大大減低社會不安，亦可為數以千計的家庭提供穩健的基礎，畢竟，家是他們唯一真正可以依靠的財富。

讓港房價回到普通家庭可負擔水平

1997年樓市大跌中得到的教訓，以及美國現正承受的慘痛教訓（即使是富裕的大天空），肯定地告訴我們，泡沫不可能持久，它只會帶來痛苦。大天空的居民應該知道：他們風景如畫的社區離黃石國家公園的火山只有一小時路程，火山在64萬年前的爆發使世界進入冰河時期，而火山口現正以每年6厘米的速度不斷上升。這無疑提供了一個發人深省的觀點：黃石火山應爆發的時限已遲了2萬年，那1萬年後蓋茨在大天空的房屋（又或是微軟的業務）的價值又何從估計？也許有些事情是大到我們擔心不來的吧。（香港明報）