（香港）千呼萬喚始出來。曾蔭權在任內最後一份施政報告中宣佈復建居屋，表面上是回應了凝聚了一段日子的民意壓力。

曾蔭權在施政報告中，用了差不多四分之一的篇幅闡述其房屋政策，這明顯是施政報告的“重中之重”，表面上有眾多新猷，似是會較徹底地推出一套新的房屋政策。

可是，這種表面感覺跟深入分析施政報告後的結論並不一樣。投資者目光如炬，施政報告發表後，地產股並沒有受到衝擊。當一眾中等收入人士引頸以待居屋的“幸運大抽獎”和公眾爭議居屋補地價的公平問題時，高樓價、高地價這個涉及經濟、社會、民生的問題，並不見得會在可見的將來消失。

能否適切地解剖及確認問題的本質，是解決問題的前提。特區政府目前把土地房屋問題簡化為市民“上車難”的問題，復建居屋就是這個問題的答案。

真正問題遠比上述所描繪的複雜和影響深遠。我們試想想，政府新居屋政策的目標資助人士是月入低於3萬元的家庭。其實月入3萬元的家庭的收入已經高於社會中位數，這樣收入的家庭還需要政府資助置業，這個社會不是有病嗎？

很多曾經置業的中產階級家庭會分享一個感受，就是其自置物業是主要的資產。他們都會為樓價步步高陞而高興，但我們試想想，不少人從物業資產升值所得，遠超他們辛勤工作幾十年所能賺到的收入，這個社會的病不是很嚴重嗎？

香港不單是住宅樓價貴，商業樓宇租金也貴。不少中小企業在高租金的壓力下打拼。如果他們有能力買下自己租用以經營業務的物業，把物業賣掉或者把物業放租比艱苦經營賺的錢更多！這個社會不是病入膏肓嗎？

相對於問題的嚴重性，5000居屋單位只是有如一塊膠布，略為止痛而已。何況第一批居屋單位預計只有2500個，要等到2016至2017年才能推出。相對於70多萬於出租公屋居住、和30多萬租住私人樓宇的家庭，這是杯水車薪。

上世紀港英管治年代，每年推出的居屋單位達到1.5萬個，與由現在到2021年政府準備興建的1.7萬個居屋單位相差不遠。未來10年仍然存在的“上車難”的問題可以想見。

如果我們有一個健康的私人房屋市場，並沒有需要政府大量資助市民置業。所以曾蔭權在施政報告中除了提出復建居屋外，亦提出增加土地供應。施政報告提出確保供應的土地每年平均提供約4萬個各類住宅單位，估計是包括1.5萬個出租公屋單位、5000個新居屋單位和2萬個私人樓宇單位。

4萬個單位相對於現在雖然是一個進步，但相對於董建華出任特首之初所提出的8.5萬個單位相去甚遠！

很多人怪罪董建華的“八萬五”政策推倒當年樓市，這對他有點冤枉。回歸前，彭定康政府已經初定香港一年應該建設8萬個單位的目標。當年樓市崩潰主要是亞洲金融風暴造成。

誠然，以目前香港社會經濟狀況，我們未必需要每年興建8.5萬個房屋單位，但4萬個又是依據什麼決定的呢？前面提及彭定康年代政府所定的8萬個建屋目標，是長遠房屋策略的一部份，而該策略是經過社會公開和廣泛的討論而制訂。現今既沒有策略，也沒有公開的公眾討論和論據。政策質素往往取決於政策的制訂過程。近年政府政策經常引起爭議，除了因為公眾政治參與的期望和水平提昇之外，政府的政策質素下降，形成逆向發展，是政策矛盾張力大增的原因之一。

既無長遠房屋策略
政策制訂也乏論證

施政報告除了談及房屋政策外，亦提及希望發展東九龍為第二個核心商業區，以減少中區高質素商業樓宇供應不足的壓力。顯然香港不單是沒有足夠的住宅土地供應，也沒有足夠的商業土地供應。

其實何止商業土地供應不足！我們的學校、醫院等公共設施也沒有足夠土地供應。簡單而言，香港不單需要新的房屋政策，也需要新的土地政策。

地少人多，是政府經常用來辯解香港土地供應不足的原因。但同樣是地少人多的新加坡，為什麼住房問題沒有香港那麼嚴重？而人均居住面積在香港之上呢？

關鍵是：地為民用，才能福為民開。在香港，地不是為民所用。近日流行“地產霸權”的口號，比較煽情和簡單化。更客觀一點，香港的結構性社經問題可能就是因為存在一個強大的“政府與地產財團利益共同體”，就如美國前總統艾森豪威爾形容上世紀50年代時的美國經濟，其實是由一個“國防部加有關工業的利益共同體”所把持。

香港實行低稅制，一般勞動人口是低工資，而社會穩定，是因為有全民醫療、大量出租公屋、9年（將會是12年）免費教育、雖然有限但總算有用的社會保障安全網。這個有如奇蹟的景象，依靠的就是高樓價、高地價。

通過樓宇（住宅加商業），政府從市民身上得到大量收入：賣地、樓宇買賣印花稅、物業稅、差餉、地租。這一筆龐大收入令政府財政穩健，亦減輕了大財團和高收入人士的稅務壓力。這些受惠的人當然大力鼓吹低稅制。除了出租公屋居民外，其他大部份都是“房奴”，為政府和地產財團貢獻大比例的收入，然後盼望自己擁有的物業升值帶來財富。本來大多數市民在這個問題上應該與政府和地產財團有矛盾，但結果變成利益糾結在一起，只希望樓價升，不願見樓價跌！

平情而論，今日的這個局面並非特區政府造成，是由1970年代中後期製造業開始從香港消失後30多年間所形成的一個頑疾。但倘若我們不想辦法解決這個頑疾，則它只會惡化。否則今年施政報告內的所謂房策新猷，最多只能治標，而且還要等若干年！

現時的疑似特首候選人可以隨便說說增建多少公屋單位，但他們有勇氣、有能力去處理“政府與地產財團利益共同體”這個問題嗎？他們能夠做到地為民用、福為民開嗎？（香港明報）