（中國）最近，有銀行在上海推出一款“以房養老”產品，即與香港的“安老按揭”類似，55歲以上老人或其贍養人，名下至少有2個單位者，可以其中一套按揭貸款，獲取養老金；期限最長10年，抵押金額不逾房屋估價六成，申請人仍有房屋使用權，貸款利率為基准利率或上浮執行，銀行每月支付的實際養老金不逾2萬元人民幣；申請人可選擇每月還息，到期一次過償還本金，或每月償還一筆固定數額。

期限10年
被指太短

不過據報導，這種“逆按揭”的養老模式卻遭冷遇，至今未有一宗成功個案。有老人反映要有2個單位“門檻太高”，也有人認為“10年期限太短”。

早在2007年，上海就曾試過推行過兩種“以房養老”模式。當時上海公積金管理中心推出的一種模式是：購買老人的住房再租給老人，中心按房款扣除租金後，每月向老人支付養老金。另一種模式與前述“逆按揭”相仿，只是期限可至終身。

與這兩個版本相比，今次銀行版的“以房養老”方案，不僅沒有進步，反而出現倒退，尤其是“限期10年”的規定，令“養老”意義大打折扣，背後掣肘（限制）的因素還是土地制度。

內地規定，住宅土地使用期為70年，70年後，土地將收歸國有，地面上的附著物如何處置、歸屬權如何變更、怎樣延長使用期等問題，均尚無定論。假設年輕人在25歲買房，並在55歲時將房屋抵押給銀行，此時房產僅剩40年使用期；若老人最終於90歲時去世，則其房屋僅剩5年使用期，物業價值肯定大打折扣。

就是說，老人愈長壽，金融機構面臨的風險也愈大。這才是新版“以房養老”方案中10年為限的根本原因。這也可以解釋，為什麼海外運作成熟的“逆按揭”模式，會在中國遭遇重重困難，因為美國允許土地產權買賣，而不僅僅是使用權。可見，一個好產品能夠面市，面市後能夠有效推廣，不僅僅需要金融機構的創意，更需要基本制度的保障。（香港明報）