（香港）香港今後擬每年推出約4萬個公營和私人住宅單位，“地從何來”成為城中的熱議話題。目前，住宅用地佔香港1100平方公里土地7%，就已容納700多萬人口。《香港2030：規劃遠景與策略》預計香港至2036年的人口將達860萬，並建議在未來20至30年發展新區和基建時，開發用地不應超過全港總土地面積的2%；這其實隱含了維持現有發展密度的假設，故只要多開發1%土地，便可多住100萬人。這一推斷雖然直觀，卻流於靜態；因為在評估未來香港住宅用地的需求時，還須考慮兩個“動態”因素。

港樓市現“動態”需求

一是香港住宅的需求已不限於本土，來自境外主要是國內的買家近期急劇上升；有地產代理估計，一些新盤的內地客戶已佔三至四成。隨著中港經濟加速融合和內地富有階層開始“走出去”，市場一體化和資金的雙向流動勢必會在房地產等領域愈演愈烈。大量“異質性”境外需求的湧現，改變了香港樓市原有的供求關係，甚至會引發市場形態和供應結構的調整。明顯的例子是發展商將樓盤設計轉向迎合內地買家的喜好，興建更多的大面積單位以及儘量將項目豪宅化。如此一來，原先密集式、以小型單位為主的私人住宅發展模式或會發生改變；11平方公里住100萬人的算式就變得不切實際。

另一個考量因素是將來市民的居住質素應否提昇。香港貴為區內發達的經濟體，2010年人均GDP為3.2萬美元，高於韓國的2.1萬美元、台灣的1.9萬美元和深圳的1.3萬美元；但香港人均住房面積之小，在世界上恐怕又是數一數二。雷鼎鳴教授曾估計，香港真正人均居住面積可能不足150平方呎，未及新加坡的一半；而深圳在2009年底的人均住房建築面積已達到26.6平方米。舊區老化，“劏房”氾濫，近3萬個“困居戶”棲身於籠屋、板間房、套房或臨時居所；這些現象與香港國際都市和富庶社會的形象格格不入。如果要讓市民在住房方面“脫困”和“升級”，相信需增加的土地決非是區區兩三個百分點。

話說回來，即便是要多開發1%的土地，在當前的社會氛圍下，亦已足以令政府煞費思量。發展局正舉辦“優化土地供應策略”公眾參與活動，探討尋求額外土地供應的方法。討論文件提及更改土地用途、重建、收地、重用前石礦場、發展岩洞和填海等6種方案，但暗示前4種方法由於市場反應難以預測、居民反響大、可釋放的土地有限等各種原因而欠缺可操作性；相比之下，發展岩洞和填海是更為持續和現實的選項。

新視角看填海

發展岩洞無疑是具創意的構想；但海外的參考個案大多是為了一些特殊目的，例如軍事保密、安置厭惡性設施、增加旅遊“噱頭”等才會開發岩洞。透過挖空山體以重置現有設施來增加土地供應，很容易受地理條件的限制，恐怕較難廣泛推行。

至於填海拓地，在香港乃至世界上早已司空見慣。香港有6%土地，包括中環、赤角機場、西九龍發展區等，是填海得來；而不少國家的填海規模更遠超香港。例如，荷蘭20%國土來自填海，日本戰後足足填了逾1500平方公里，鄰近的新加坡、澳門和深圳亦都正在策劃大規模填海項目。可以說，填海仍是現今世界各地為延續城市發展空間而“開疆闢壤”的最常見方法。

政府在“推銷”填海方案時提出了一個新穎的視角，指香港現時將建築填料運送到數百公里以外的台山去填海，長途運輸導致產生了大量的額外碳排放。從區域持續發展的角度來看，香港近年流行的“別在我家後院”（Not in My Backyard）心態以及“以鄰為壑”式的“環保”營運，遲早會無以為繼；用填海來紓緩堆填區飽和的問題或許是將來的必經之路，亦可能是“不環保中最環保”的做法。同樣地，基於區域的視野，生態保育亦可以跳出“在地”和“本位主義”的框框；例如，如果填海可能會破壞部份海岸生態，香港不妨考慮“生態補償”的概念，透過設立基金以及在區域內的其他水域開展保育活動，以抵消對整體環境的負面影響。

土地資源須盤活存量

上述幾點雖然有助於緩解公眾對填海有所保留的觀感，但尚不足以證明填海的必要和迫切；亦無法令人信服，香港的土地供應已到了“山窮水盡疑無路”的地步，才需動用填海這個“最後的殺手锏”。其實，不少研究指出，香港已發展的260平方公里土地中，目前仍有不少空置或者可改建的土地可用作發展住宅；據保守估計，其數量應在10平方公里之上。看來，政府確有必要全面的盤點和“激活”全港不同來源的土地，並促進私人發展商加快建設步伐，減少土地囤積。透過盤活土地存量，才能讓寶貴的資源充份納入社會經濟的循環中；亦只有在做出這些努力之後，才有可能讓社會凝聚共識，接受其他更有爭議的造地方案。

香港一直給人予“地少人多”的印象；但以每平方公里的人口密度來衡量，香港為6400人，低於新加坡的7000多人，更只有澳門的近三分之一。這一弔詭現象背後的主因是香港有約七成半的土地並未開發，包括大片受法例保護、不容許發展的郊野公園和特殊管制地區，佔土地總面積的比例高達46%。

郊野公園規劃值得反思

郊野公園的名稱來源於英國，而英國的郊野公園大部份是在1970年代劃分出來，近年已鮮有新增。香港於1976年制定《郊野公園條例》，其後3年內就劃定了21個郊野公園和兩個另外的特別地區，1996年之後又陸續增加一批；現時郊野公園數目達24個，特別地區和海岸公園各有11個和5個。香港目前人口比1979年的約500萬增長了40%，但郊野公園的數目和面積反而愈來愈大；無怪乎香港會逐步走向了密集型都市（Compact City）的極致。

平情而論，香港能夠在城市急速發展的同時保留大片原生狀態的綠化和郊野土地，確屬難能可貴。但作為一個只是“彈丸之地”的城市，我們是否與泱泱大國一樣“豪得起”，可以將大片珍貴的土地塵封為荒郊野嶺和綠地濕窪？更何況許多郊野公園與市區互相分離；市區淪為“石屎森林”，頻頻出現熱島現象，風清水冷的郊野公園卻自成一隅，人煙罕至。新加坡那種全面而分散開發、保持“綠中有城，城中有綠”的規劃佈局打造了花園城市的美譽，亦促進人與環境的共融和諧。反觀香港，雖坐擁龐大的人均綠地面積，但除了少數行山人士，大多數市民並未因為大量郊野土地的存在而在景觀、空氣質素等方面享有實質的得益；港人與大自然的關係反而顯得疏離和淡漠。這實在值得深思。

香港的保育問題近年頗有被“神聖化”的味道，成了不可觸摸的“禁區”；就連因為正常需要而砍伐幾棵樹木，都可能會招致輿論的口誅筆伐。這種“一個亦不能少”、動輒上綱上線的保育文化，與公眾對地產商過度的抗拒感交織在一起，束縛了香港的基建發展，亦是造成近年香港土地和住房供應短缺的另一個原因。

人類原本就是自然界的一部份；在人們的生活環境與自然環境以及民生與保育之間，或許應該尋找新的平衡點。讓郊野公園走下神壇，可能才是香港土地和房屋政策走出困境的轉捩點。（香港明報）